A teremgarázs. Illetve abban a beálló. Ismerjük, jellemzően alagsorban, vagy pincében, szűk, neonfényben megvilágított, visszhangos, simára betonozott helyen egy fehérrel, vagy sárgával felfestett, számozott placc, ahol egy középkategóriás, miszerint kompakt autó kényelmesen, egy SUV kényelmetlenül, de elfér. Sok esetben előfordul, hogy a megvásárolni kívánt lakással együtt ezt is meg lehet, vagy néha meg kell venni. De olyan is előfordul, hogy valaki csak a beállót adja el, vagy veszi meg. Azt gondolhatja a jogkövető állampolgár, hogy nincs is ennél egyszerűbb, hiszen jellemzően nem terheli hitel, általában neki sem kell erre hitelt felvennie, nem lehet rejtett hibája sem, hiszen nincs se teteje, se oldalfala, se semmije, ami elromolhat, csak egy körülhatárolt rész egy betonplaccból. Annyi lenne tehát, hogy az ügyvéd megír egy egyszerű, rövid szerződést, átadják a pénzt, a földhivatal meg bejegyzi a tulajdonjogot és kész. Csakhogy.

Az egyes teremgarázsok egy-egy külön, nagy ingatlannak minősülnek, függetlenül attól, hogy hány beálló van bennük, az egyes beállók tulajdonosai pedig osztatlan közös tulajdonban tulajdonolják az egészet. A tulajdoni lapon tehát ez úgy néz ki, hogy van egy 23456/0/A/20 helyrajzi számú, 2377 négyzetméter területű ingatlan, aminek van 143 tulajdonosa, az egyes tulajdonosoknak pedig jellemzően 500/100000 és 5000/100000 közötti tulajdoni hányada van, attól függően, hogy tároló, vagy kocsibeálló van-e a tulajdonukban, és az éppen mekkora. Miért fontos ez? Azért, mert a polgári törvénykönyv szerint a tulajdonostársnak elővásárlási joga van a többiek tulajdoni hányadára. Ez mit jelent? Azt, hogy ha van egy kocsibeállóm Erzsébetvárosban egy 167 férőhelyes mélygarázsban, és azt el akarom adni Gézának kétmillióért, akkor a többi kocsibeálló tulajdonosai közül bárkinek joga van ahhoz, hogy ha akarja, akkor kétmillióért megvegye, ahogy Géza tenné azt, szegény Géza pedig kereshet másik helyet a Lambójának. Ahhoz azonban, hogy a többi tulajdonos élni tudjon az elővásárlási jogával, tudnia kell arról, hogy én a beállómat el akarom adni Gézának. Értesítenem kell tehát őket, részletesen leírva, hogy a -1 szint 36-os beállóját kétmillió forintért el akarom adni Gézának, tessék tehát a levelem kézhezvételétől számított 15 napon belül nyilatkozni arról, hogy ennyiért meg-e tetszik-e venni. Mindezt 150+ személynek/cégnek, akiknek a címe vagy jól van feltüntetve a teremgarázs húszoldalas tulajdoni lapján, vagy nem, és adott esetben többen közülük külföldiek, mondjuk Izraelben, vagy Kanadában élnek. Tértivevényes, ajánlott levélben.

Az ezzel járó nehézségek és késedelem elkerülésére került be a Ptk.-ba az a rendelkezés a Legfelsőbb Bíróság egyik kollégiumi állásfoglalásából, hogy nem terheli az értesítés kötelezettsége a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. A korábbi bíróság gyakorlat szerint már 62 tulajdonostárs esetén is megállapítható ez a rendkívüli nehézség, vagy számottevő késedelem. Sőt, az ingatlannyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete is tartalmazza a Ptk-ból már idézett passzust (“Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”). Elvileg tehát ha Géza a Lambóját az én beállómon akarja tárolni úgy, hogy azt a beállót előtte meg is veszi magának, akkor nincs más dolgunk, mint leszerződni, a szerződésbe meg beleírni, hogy mivel 150+ tulajdonostársat kellett volna nyilatkoztatni az elővásárlási joguk gyakorlásával kapcsolatban, egyiküket sem hívtuk fel nyilatkozattételre, mert ez rendkívüli nehézséggel és számottevő késedelemmel járt volna. Egészen a közelmúltig ez így, ebben a formában a földhivatalnak meg is felelt, Géza tulajdonjogát minden további nélkül bejegyezte.

Csakhogy az utóbbi időben úgy gondolja a fényes tekintetű földhivatal, hogy ez így nincs rendben, hiszen így a földszint 12-es és 24-es beállóit tulajdonló, Dublinban élő Donal O’Connor tulajdonostársam nem tud elővásárlási jogával élni, pedig biztosan nagyon szívesen megvenné a beállómat a Géza által ajánlott kétmillió forintért, ha tudna arról, hogy ennyiért megveheti. És ki tudja, lehet, hogy a KapásVan Kft., amelyik pedig a -2. szinten tulajdonol egy 32 négyzetméteres tárolót, szintén megvenné. Úgyhogy legyek csak szíves mindenkit értesíteni. A 166 beálló összes tulajdonosát, egyenként, tértivevényes ajánlott levélben. A procedúra átfutási ideje akár több hónap is lehet, az ügyvédi munka mennyisége és így díja is a korábbi sokszorosa, csak a levelezés költsége akár százezres tétel is lehet. Ezt nyilván senki, vagy csak nagyon kevesen vállalják. Így lettek tehát lényegében forgalomképtelenek a teremgarázsbeállók.

megjelent a drsanta.blog.hu oldalon